In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.
L’assemblea delibera in merito con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136.
Esempi pratici di applicazione dell’Art. 1117-quater del Codice Civile
L’articolo 1117-quater del Codice Civile tutela la destinazione d’uso delle parti comuni del condominio. La norma consente all’amministratore e ai singoli condomini di intervenire quando un comportamento o un’attività incidono negativamente e in modo sostanziale sulla funzione originaria di un bene comune.
Il principio è semplice: le parti comuni possono essere utilizzate da tutti, ma non possono essere trasformate di fatto in spazi privati, depositi personali o aree usate in modo incompatibile con la loro funzione. Quando questo accade, l’amministratore o anche un singolo condomino possono diffidare il responsabile e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione.
Il cortile condominiale usato come spazio esclusivo
Uno dei casi più frequenti riguarda il cortile condominiale utilizzato da un solo condomino come se fosse una proprietà privata.
Se un residente parcheggia sempre nello stesso punto, lascia materiali, occupa stabilmente lo spazio o impedisce agli altri di utilizzare normalmente l’area comune, può verificarsi una violazione della destinazione d’uso.
Il cortile resta infatti una parte comune e il suo utilizzo deve rispettare i diritti di tutti i partecipanti al condominio.
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Il posto auto condominiale occupato abusivamente
Quando un’area destinata alla sosta viene occupata in modo stabile o abusivo, il problema non riguarda soltanto la comodità dei condomini, ma anche il corretto utilizzo della parte comune.
Se il comportamento impedisce agli altri proprietari di utilizzare l’area secondo il loro diritto, l’amministratore può intervenire e l’assemblea può valutare iniziative per ripristinare l’uso corretto dello spazio.
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Il pianerottolo trasformato in deposito personale
Un altro caso molto comune riguarda il pianerottolo utilizzato per lasciare scarpe, piante, mobili, biciclette, passeggini o piccoli armadi.
Anche quando gli oggetti sembrano innocui, il problema nasce se lo spazio comune viene occupato stabilmente e perde la propria funzione originaria di area di passaggio e accesso alle abitazioni.
In questi casi l’amministratore può invitare il condomino alla rimozione degli oggetti e, se il comportamento continua, la questione può essere portata in assemblea.
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Uso scorretto delle scale e degli spazi di passaggio
Scale, corridoi, androni e ingressi hanno una funzione precisa: consentire il passaggio e l’accesso alle unità immobiliari.
Quando questi spazi vengono occupati con oggetti, materiali o arredi, la loro destinazione può risultare compromessa. Il problema diventa ancora più serio quando l’occupazione riduce la sicurezza, ostacola il passaggio o rende più difficoltoso l’intervento in caso di emergenza.
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Telecamere installate sulle parti comuni
L’installazione di telecamere private o condominiali può incidere sull’utilizzo delle parti comuni quando modifica il modo in cui gli spazi vengono vissuti dai condomini.
La sicurezza è certamente un interesse legittimo, ma occorre rispettare privacy, proporzionalità delle riprese e diritti degli altri proprietari. Se una telecamera privata controlla in modo eccessivo scale, ingressi, cortili o pianerottoli, possono nascere contestazioni.
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Rumori e attività che alterano l’uso delle parti comuni
Non sempre la violazione della destinazione d’uso riguarda un oggetto lasciato in uno spazio comune. A volte il problema nasce da attività rumorose, continue o incompatibili con la normale funzione dell’edificio.
Un cortile utilizzato come area di carico e scarico permanente, un locale comune trasformato in deposito operativo o un ingresso utilizzato per attività che disturbano i residenti possono incidere negativamente sulla destinazione delle parti comuni.
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Animali e uso delle parti comuni
La presenza di animali in condominio è consentita, ma deve essere gestita nel rispetto degli altri condomini e delle parti comuni.
Se l’uso degli spazi condivisi crea problemi continui di sporco, odori, rumori o difficoltà di passaggio, l’amministratore può intervenire per richiamare il proprietario al rispetto delle regole condominiali.
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Il ruolo dell’amministratore
L’articolo 1117-quater attribuisce all’amministratore un ruolo importante. Quando una parte comune viene utilizzata in modo contrario alla sua destinazione, l’amministratore può diffidare il responsabile e chiedere la convocazione dell’assemblea.
Non si tratta solo di una questione formale: l’amministratore deve tutelare il corretto uso delle parti comuni e intervenire quando una condotta rischia di danneggiare l’interesse collettivo.
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Quando l’amministratore non interviene
Può accadere che un condomino segnali più volte l’uso scorretto di una parte comune, senza ricevere risposta dall’amministratore.
In questi casi il singolo condomino non è privo di strumenti. La norma consente infatti anche ai condomini, singolarmente, di diffidare il responsabile e chiedere la convocazione dell’assemblea.
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Assemblea e delibera per far cessare la violazione
Se la diffida non basta, la questione può essere portata in assemblea. I condomini possono deliberare le iniziative necessarie per far cessare la violazione, anche attraverso azioni giudiziarie.
La delibera deve essere assunta con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 del Codice Civile.
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Delibere nulle o annullabili
Quando l’assemblea interviene per tutelare la destinazione d’uso delle parti comuni, è importante che la delibera sia corretta, chiara e adottata con le maggioranze previste.
Una delibera formulata male o approvata senza rispettare le regole può essere contestata dai condomini interessati.
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Domande frequenti
Chi può intervenire se una parte comune viene usata male?
Possono intervenire sia l’amministratore sia i singoli condomini, anche individualmente.
Serve sempre una delibera assembleare?
No. La diffida può essere inviata anche prima della delibera. L’assemblea interviene quando occorre decidere iniziative ulteriori o azioni giudiziarie.
Un condomino può occupare stabilmente una parte comune?
No, se l’occupazione altera la destinazione della parte comune o impedisce agli altri condomini di utilizzarla secondo il loro diritto.
L’amministratore deve intervenire?
Sì, quando l’uso scorretto della parte comune incide sull’interesse collettivo del condominio.
Si può andare in giudizio?
Sì. L’assemblea può deliberare azioni giudiziarie per far cessare la violazione e ripristinare il corretto utilizzo della parte comune.
