Ciascun partecipante puo’ servirsi della cosa comune, purche’ non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine puo’ apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non puo’ estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
Esempi pratici di applicazione dell’Art. 1102 del Codice Civile
L’articolo 1102 del Codice Civile disciplina il diritto di ciascun condomino di utilizzare le parti comuni dell’edificio. Si tratta di una delle norme più importanti in materia condominiale perché regola l’equilibrio tra il diritto individuale del singolo condomino e il diritto degli altri partecipanti di usufruire delle stesse parti comuni.
Il principio fondamentale è che ogni condomino può utilizzare la cosa comune anche in modo più intenso rispetto agli altri, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di utilizzarla secondo il loro diritto.
Lasciare scarpe, mobili o oggetti sul pianerottolo
Uno dei casi più frequenti riguarda l’utilizzo del pianerottolo condominiale per lasciare scarpe, armadietti, biciclette, passeggini, mobili o altri oggetti personali.
Molti condomini ritengono che lo spazio davanti alla propria porta possa essere utilizzato liberamente, ma il pianerottolo costituisce generalmente una parte comune dell’edificio. L’utilizzo esclusivo di una porzione significativa dello spazio può impedire agli altri condomini di godere della stessa area e può quindi violare i principi previsti dall’articolo 1102.
Su questo tema è utile leggere l’articolo Pianerottolo condominiale, si può occupare con scarpe, mobili o piante?.
Parcheggiare sempre nello stesso punto del cortile
In alcuni condomini il cortile comune viene utilizzato per la sosta delle automobili senza che siano stati assegnati posti auto specifici.
Se un condomino occupa sistematicamente lo stesso spazio impedendo agli altri di utilizzarlo, il suo comportamento può essere considerato contrario all’articolo 1102. L’uso della cosa comune deve infatti consentire agli altri partecipanti di esercitare il medesimo diritto.
Per approfondire è possibile leggere Posto auto condominiale, si può occupare sempre lo stesso spazio?.
Installazione di una telecamera privata sulle parti comuni
Un condomino decide di installare una telecamera che riprende l’ingresso dell’edificio, il cortile o le scale comuni.
L’intervento può essere legittimo soltanto se non limita i diritti degli altri condomini e se rispetta le norme in materia di privacy. La telecamera non deve trasformare una parte comune in uno spazio controllato esclusivamente da un singolo proprietario.
L’argomento è approfondito nell’articolo Telecamere in condominio, cosa dice la legge.
Installare un condizionatore sulla facciata
Molti condomini installano motori di condizionatori sulle facciate, sui balconi o nelle parti comuni dell’edificio.
L’articolo 1102 consente di apportare modifiche alla cosa comune per migliorarne il godimento, ma queste modifiche non devono alterare la destinazione della parte comune né limitare i diritti degli altri condomini.
Occorre inoltre verificare il rispetto del decoro architettonico e delle eventuali disposizioni del regolamento condominiale.
Per approfondire è possibile consultare Condizionatore in condominio, si può installare liberamente?.
Utilizzare il giardino comune in modo esclusivo
Può accadere che un condomino collochi tavoli, sedie, giochi per bambini o altre strutture nel giardino comune utilizzandolo come se fosse una pertinenza privata.
L’utilizzo della parte comune è consentito, ma non può trasformarsi in un’occupazione permanente che impedisca agli altri condomini di usufruire dello stesso spazio.
L’uso esclusivo e continuativo di una parte comune può infatti configurare una violazione dell’articolo 1102.
Su questo tema è utile leggere Giardino condominiale, regole di utilizzo e limiti.
Stendere i panni sul balcone o nelle parti comuni
Un altro caso frequente riguarda la possibilità di stendere i panni in aree visibili dall’esterno oppure in cortili e spazi comuni.
La questione deve essere valutata tenendo conto del regolamento condominiale, del decoro architettonico e dei diritti degli altri condomini. Non sempre il comportamento è vietato, ma possono esistere limitazioni specifiche.
Per approfondire è possibile leggere Stendere i panni in condominio, quali regole bisogna rispettare.
Installazione di antenne e impianti privati
L’utilizzo del tetto o di altre parti comuni per installare antenne, parabole o impianti tecnologici è generalmente consentito quando non impedisce agli altri condomini di fare un uso analogo delle stesse aree.
Il diritto del singolo condomino deve infatti convivere con il diritto degli altri partecipanti di utilizzare la medesima parte comune.
Per approfondire il tema è utile leggere Antenne e parabole in condominio, quali sono i diritti del condomino.
Utilizzo delle scale e delle parti comuni
Le scale rappresentano una delle parti comuni più utilizzate dell’edificio.
Nessun condomino può appropriarsi di una porzione delle scale, ostacolare il passaggio oppure modificare gli spazi in modo da rendere più difficile l’utilizzo da parte degli altri residenti.
L’articolo 1102 tutela infatti il principio di parità nell’utilizzo delle cose comuni.
Può essere utile consultare anche Art. 1117 del Codice Civile – Parti comuni dell’edificio.
Uso della cosa comune e innovazioni
Spesso si confonde l’uso più intenso della cosa comune con le innovazioni condominiali.
L’articolo 1102 consente al singolo condomino di utilizzare la parte comune in modo più intenso rispetto agli altri, purché non ne alteri la destinazione. Quando invece vengono realizzate opere che modificano in modo significativo la cosa comune, possono entrare in gioco le norme sulle innovazioni.
Per approfondire è possibile leggere Art. 1120 del Codice Civile – Innovazioni.
Domande frequenti
Posso lasciare una scarpiera sul pianerottolo?
Dipende dalle dimensioni, dalla posizione e dall’effettivo utilizzo degli altri condomini. In generale non è possibile occupare stabilmente una parte comune impedendone l’uso agli altri.
Posso installare una telecamera che riprende il cortile condominiale?
In alcuni casi sì, ma devono essere rispettate le norme sulla privacy e i diritti degli altri condomini.
Posso utilizzare il cortile comune come posto auto personale?
No, se ciò impedisce agli altri condomini di utilizzare lo stesso spazio comune.
Posso installare un condizionatore sulla facciata?
Generalmente sì, purché vengano rispettati il decoro architettonico, il regolamento condominiale e i diritti degli altri condomini.
Qual è il principio fondamentale dell’articolo 1102?
Ogni condomino può utilizzare la cosa comune anche in modo più intenso rispetto agli altri, ma non può alterarne la destinazione né impedire agli altri partecipanti di esercitare lo stesso diritto.
