Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionato al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene, salvo che il titolo disponga altrimenti.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare.
Il condomino può rinunziare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso, il condomino resta tenuto a contribuire al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Esempi pratici di applicazione dell’Art. 1118 del Codice Civile
L’articolo 1118 del Codice Civile disciplina i diritti dei condomini sulle parti comuni dell’edificio e chiarisce un principio molto importante: il singolo proprietario non può rinunciare alle parti comuni per evitare di pagare le spese necessarie alla loro conservazione.
La norma collega il diritto sulle parti comuni al valore dell’unità immobiliare posseduta, salvo diversa previsione contenuta nei titoli. In pratica, il condomino partecipa alla proprietà comune in proporzione ai propri millesimi e, proprio per questo, contribuisce anche alle relative spese.
Il condomino non può rinunciare alle parti comuni
Un proprietario sostiene di non voler più utilizzare il cortile, il vano scale o l’ingresso comune e chiede quindi di essere escluso dalle relative spese.
L’articolo 1118 chiarisce che questo non è possibile. Il condomino non può rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni per sottrarsi agli obblighi economici collegati alla loro conservazione.
Anche se un determinato spazio viene utilizzato poco o quasi mai, resta comunque parte del condominio e continua a essere collegato alla proprietà dell’unità immobiliare.
Approfondisci: Art. 1117 del Codice Civile – Parti comuni dell’edificio
Chi non usa una parte comune deve comunque pagare?
Uno dei casi più frequenti riguarda il condomino che dice di non usare una determinata parte comune e quindi ritiene di non dover contribuire alle spese.
In linea generale, il semplice mancato utilizzo non basta per evitare il pagamento. Se il bene è comune e serve alla conservazione o al funzionamento dell’edificio, il condomino resta tenuto a contribuire secondo i criteri previsti dalla legge.
Il discorso può cambiare solo quando si tratta di beni destinati a servire i condomini in misura diversa o soltanto una parte dell’edificio.
Approfondisci: Art. 1123 del Codice Civile – Ripartizione delle spese
Spese condominiali non pagate
Il fatto di non essere d’accordo con una spesa approvata dall’assemblea non consente al condomino di sospendere autonomamente i pagamenti.
Se la spesa riguarda la conservazione delle parti comuni, il proprietario è comunque tenuto a versare la propria quota, salvo il diritto di contestare la delibera nei modi e nei termini previsti dalla legge.
Chi smette di pagare rischia azioni di recupero da parte dell’amministratore, fino al decreto ingiuntivo.
Approfondisci: Cosa rischia chi non paga le spese condominiali: il decreto ingiuntivo
Il condomino moroso conserva i propri diritti?
Anche il condomino moroso resta proprietario della propria unità immobiliare e mantiene i diritti collegati alle parti comuni.
La morosità non cancella automaticamente il suo diritto di partecipare alla vita condominiale, anche se può esporlo alle azioni di recupero del credito e ad altre conseguenze previste dalla normativa.
Questo principio è importante perché il diritto sulle parti comuni non viene meno per il semplice fatto che il condomino non abbia pagato alcune quote.
Approfondisci: Quando un condòmino diventa moroso e cosa succede
Il condomino moroso può votare in assemblea?
Una domanda frequente riguarda la possibilità di escludere dal voto il condomino che non paga le spese condominiali.
La morosità, da sola, non comporta automaticamente la perdita del diritto di partecipare all’assemblea e di votare. Il condomino resta titolare dei diritti legati alla sua proprietà e alle parti comuni, anche se l’amministratore può agire per il recupero delle somme dovute.
Approfondisci: Nell’assemblea condominiale possono votare i condomini morosi?
Distacco dal riscaldamento centralizzato
L’articolo 1118 contiene una previsione specifica sul riscaldamento e sul condizionamento centralizzato.
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto comune, ma solo se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Anche dopo il distacco, il proprietario resta comunque tenuto a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto, alla sua conservazione e alla sua messa a norma.
Approfondisci: Distacco dal riscaldamento condominiale, requisiti e costi
Riscaldamento centralizzato e ripartitori di calore
Quando l’edificio dispone di un impianto centralizzato, le spese possono essere influenzate anche dalla presenza di sistemi di contabilizzazione e ripartizione del calore.
Il condomino che utilizza meno l’impianto può sostenere una quota variabile inferiore, ma non può eliminare ogni obbligo di contribuzione se l’impianto resta comune e continua a richiedere manutenzione, conservazione e adeguamento.
Spese per l’ascensore e diritto sulle parti comuni
Un altro esempio riguarda l’ascensore. Chi abita al piano terra potrebbe sostenere di non utilizzarlo e quindi chiedere di non pagare nulla.
La questione va valutata secondo le regole specifiche previste per ascensori e scale, ma il principio dell’articolo 1118 resta importante: la proprietà comune non può essere abbandonata liberamente per sottrarsi alle spese.
Quando l’ascensore è parte comune, il condomino può essere tenuto a contribuire secondo i criteri previsti dalla legge.
Approfondisci: Come si dividono le spese dell’ascensore in condominio
Facciata, tetto e lavori sulle parti comuni
Le parti comuni più importanti dell’edificio, come facciata, tetto, scale, cortili e impianti, richiedono interventi periodici di manutenzione.
Anche il condomino che ritiene di non trarre un’utilità diretta da un determinato intervento può essere chiamato a contribuire, quando si tratta di opere necessarie alla conservazione del bene comune.
Il diritto sulle parti comuni comporta quindi anche una responsabilità economica verso l’intero edificio.
Approfondisci: Rifacimento facciata in condominio, come vengono divise le spese
Uso della cosa comune e limiti del singolo condomino
Il diritto sulle parti comuni non significa che ogni condomino possa utilizzare liberamente gli spazi condivisi senza limiti.
Ogni partecipante può servirsi della cosa comune, ma non può alterarne la destinazione né impedire agli altri condomini di farne pari uso secondo il loro diritto.
Questo principio collega l’articolo 1118 all’articolo 1102 del Codice Civile, che disciplina l’uso della cosa comune.
Approfondisci: Art. 1102 del Codice Civile – Uso della cosa comune
Domande frequenti
Un condomino può rinunciare alle parti comuni?
No. Il condomino non può rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni per evitare di pagare le relative spese.
Chi non usa una parte comune deve comunque contribuire?
In generale sì, se il bene è comune e la spesa riguarda la sua conservazione. Possono però esistere criteri particolari quando il bene serve solo una parte dell’edificio o viene utilizzato in misura diversa.
Il condomino può staccarsi dal riscaldamento centralizzato?
Sì, ma solo se il distacco non crea squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Dopo il distacco dal riscaldamento si paga ancora qualcosa?
Sì. Il condomino resta tenuto a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto.
Il condomino moroso perde il diritto sulle parti comuni?
No. La morosità non elimina il diritto sulle parti comuni, ma espone il condomino alle azioni di recupero delle somme dovute.
