Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
Esempi pratici di applicazione dell’Art. 1119 del Codice Civile
L’articolo 1119 del Codice Civile disciplina il principio di indivisibilità delle parti comuni del condominio. La norma stabilisce che i beni comuni non possono essere suddivisi tra i singoli condomini, salvo che la divisione sia possibile senza rendere più scomodo l’utilizzo della cosa comune e con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
La ragione è semplice: molte parti comuni esistono proprio perché servono l’intero edificio. Dividerle significherebbe spesso comprometterne la funzione, creare ostacoli all’uso da parte degli altri condomini o trasformare uno spazio comune in un bene di fatto privato.
Il cortile condominiale può essere diviso?
Uno dei casi più frequenti riguarda il cortile comune. Alcuni condomini potrebbero proporre di suddividerlo in porzioni esclusive, ad esempio per creare posti auto assegnati o spazi riservati.
In linea generale, però, il cortile resta una parte comune e la sua divisione non può essere decisa a maggioranza. Serve il consenso di tutti i condomini e, soprattutto, la divisione non deve rendere più scomodo l’utilizzo del bene.
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Il posto auto condominiale non può diventare proprietà esclusiva senza titolo
Quando un’area condominiale viene utilizzata come parcheggio, può nascere il problema dell’occupazione stabile dello stesso spazio da parte di un solo condomino.
L’uso ripetuto non basta però a trasformare automaticamente una parte comune in proprietà privata. Se l’area resta condominiale, deve essere utilizzata nel rispetto dei diritti degli altri partecipanti.
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Il pianerottolo non può essere trasformato in spazio privato
Un altro esempio riguarda il pianerottolo. Lasciare scarpe, mobili, piante o altri oggetti davanti alla porta può sembrare un comportamento innocuo, ma diventa problematico quando lo spazio comune viene occupato in modo stabile.
Il pianerottolo serve al passaggio, all’accesso agli appartamenti e alla sicurezza dell’edificio. Per questo non può essere diviso o utilizzato come se fosse una pertinenza privata.
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Scale e spazi comuni non sono divisibili
Le scale sono una parte comune essenziale perché consentono l’accesso alle unità immobiliari e collegano i diversi piani dell’edificio.
Una loro divisione sarebbe normalmente incompatibile con la funzione stessa del bene. Anche l’uso improprio delle scale o degli spazi di passaggio può creare problemi di sicurezza e ostacolare gli altri condomini.
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Tetto e coperture comuni
Il tetto svolge una funzione di protezione dell’intero edificio e, proprio per questo, è normalmente una parte comune non divisibile.
Quando si verificano infiltrazioni o danni provenienti dalla copertura, il problema non riguarda soltanto il proprietario dell’appartamento danneggiato, ma l’intero condominio, perché la copertura conserva una funzione collettiva.
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Terrazzi e lastrici solari
Anche i terrazzi e i lastrici solari possono creare dubbi. In alcuni casi sono in uso esclusivo a un solo condomino, ma continuano a svolgere una funzione di copertura per gli appartamenti sottostanti.
Questo significa che, pur essendo utilizzati da un singolo proprietario, non sempre possono essere considerati beni completamente separati dalla vita condominiale.
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Parti comuni e lavori straordinari
Quando una parte comune deve essere conservata, riparata o messa in sicurezza, i condomini non possono sottrarsi alle decisioni necessarie solo perché ritengono di utilizzare poco quel bene.
Il principio di indivisibilità si collega anche all’obbligo di conservare le parti comuni e alla necessità di deliberare correttamente gli interventi più importanti.
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Quando serve il consenso di tutti
L’articolo 1119 è molto chiaro: la divisione delle parti comuni richiede il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
Non basta quindi una semplice maggioranza assembleare. Poiché la divisione incide sui diritti di proprietà dei singoli condomini, è necessario che tutti siano d’accordo.
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Uso della cosa comune e limiti del singolo condomino
Il fatto che una parte comune non sia divisibile non significa che non possa essere utilizzata dai singoli condomini.
Ogni proprietario può servirsi della cosa comune, ma deve rispettarne la destinazione e non impedire agli altri di farne pari uso secondo il loro diritto.
Approfondisci: Art. 1102 del Codice Civile – Uso della cosa comune
Domande frequenti
Le parti comuni possono essere divise?
In linea generale no. La divisione è possibile solo se non rende più scomodo l’uso del bene e se tutti i condomini sono d’accordo.
Basta la maggioranza dell’assemblea?
No. Per dividere una parte comune serve il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
Il cortile può essere assegnato a un solo condomino?
Solo se esiste un titolo valido o un accordo unanime che non pregiudichi il diritto degli altri condomini.
Il pianerottolo può diventare privato?
No, salvo casi particolari previsti da un titolo. Di regola resta una parte comune destinata al passaggio e all’accesso.
Perché le parti comuni sono indivisibili?
Perché servono al funzionamento dell’edificio e alla fruizione collettiva da parte di tutti i condomini.
