I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
- le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
- le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
- l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico o che rendono talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
Esempi pratici di applicazione dell’Art. 1120 del Codice Civile
L’articolo 1120 del Codice Civile disciplina le innovazioni condominiali, cioè gli interventi che modificano le parti comuni dell’edificio per migliorarne l’utilizzo, renderle più comode, più sicure o più efficienti.
Non tutte le opere sulle parti comuni sono innovazioni. Una riparazione, una sostituzione o un intervento di manutenzione possono restare semplici lavori ordinari o straordinari. L’innovazione, invece, introduce qualcosa di nuovo oppure modifica in modo significativo la funzione o l’utilizzo di una parte comune.
Installazione di un ascensore in un edificio che ne è privo
Uno degli esempi più frequenti riguarda l’installazione di un ascensore in un edificio che non ne è dotato.
L’intervento può migliorare l’accessibilità dello stabile e rendere più agevole l’utilizzo delle parti comuni, soprattutto per anziani, persone con difficoltà motorie e residenti dei piani più alti.
L’ascensore può quindi rientrare tra le innovazioni dirette a migliorare l’uso della cosa comune, ma deve essere deliberato nel rispetto delle maggioranze previste dalla legge.
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Installazione di un videocitofono condominiale
Un altro caso pratico riguarda l’installazione di un videocitofono in un edificio che non ne disponeva.
Se l’impianto viene installato ex novo e modifica il sistema di accesso all’edificio, l’intervento può assumere rilevanza come innovazione, soprattutto quando riguarda le parti comuni e viene realizzato a servizio dell’intero condominio.
In questi casi è importante distinguere tra semplice sostituzione di un impianto esistente e introduzione di un nuovo servizio condominiale.
Approfondisci: Installazione videocitofono in condominio: quando serve l’assemblea?
Installazione di telecamere sulle parti comuni
Molti condomìni decidono di installare telecamere su ingressi, cortili, garage, scale o aree comuni per aumentare la sicurezza dell’edificio.
L’intervento può essere deliberato dall’assemblea, ma deve rispettare sia le regole condominiali sia la normativa privacy. Non basta decidere di installare le telecamere: occorre stabilire dove posizionarle, chi può accedere alle immagini e per quanto tempo conservarle.
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Lavori straordinari e innovazioni
Una delle difficoltà più comuni riguarda la distinzione tra lavori straordinari e innovazioni.
Il rifacimento di una parte comune già esistente, come una facciata o un impianto, può essere un lavoro straordinario. L’introduzione di un nuovo servizio o di una nuova funzione può invece rientrare tra le innovazioni.
Capire questa differenza è importante perché cambiano le maggioranze, le modalità di approvazione e spesso anche il modo in cui vengono percepiti i costi dai condomini.
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Il fondo speciale per i lavori approvati
Quando l’innovazione comporta lavori rilevanti sulle parti comuni, l’assemblea deve valutare anche gli aspetti economici.
Per molti interventi straordinari è necessario costituire un fondo speciale, così da garantire la copertura delle spese deliberate ed evitare problemi nella fase esecutiva dei lavori.
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Colonnine elettriche e nuove esigenze del condominio
Le innovazioni condominiali possono riguardare anche nuove esigenze abitative e tecnologiche, come l’installazione di infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici.
Si tratta di interventi sempre più frequenti nei condomìni moderni, ma che devono essere valutati con attenzione per evitare conflitti tra chi vuole realizzarli e chi teme costi, modifiche agli impianti o problemi nell’uso degli spazi comuni.
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Innovazioni e decoro architettonico
L’articolo 1120 vieta le innovazioni che alterano il decoro architettonico dell’edificio.
Questo limite è molto importante nei lavori che modificano l’aspetto esterno del fabbricato, come interventi su facciate, cancellate, balconi o manufatti visibili dall’esterno.
Anche un intervento utile può essere contestato se modifica in modo rilevante l’estetica complessiva del condominio.
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Innovazioni e sicurezza dell’edificio
Le innovazioni non possono compromettere la stabilità o la sicurezza del fabbricato.
Questo significa che qualsiasi intervento sulle parti comuni deve essere valutato anche sotto il profilo tecnico. Se l’opera può creare rischi strutturali, problemi agli impianti o pericoli per i residenti, non può essere approvata validamente.
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Innovazioni gravose o voluttuarie
Non tutte le innovazioni hanno lo stesso peso economico o la stessa utilità per i condomini.
Quando l’opera è particolarmente costosa oppure ha carattere voluttuario, possono entrare in gioco regole specifiche previste dall’articolo 1121 del Codice Civile, soprattutto se l’innovazione è suscettibile di utilizzazione separata.
Approfondisci: Art. 1121 del Codice Civile – Innovazioni gravose o voluttuarie
Maggioranze per approvare le innovazioni
Le innovazioni devono essere deliberate dall’assemblea con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, che variano in base al tipo di intervento.
Per questo motivo, prima di procedere, è sempre importante verificare se si tratta di una semplice manutenzione, di un lavoro straordinario o di una vera innovazione.
Approfondisci: Art. 1136 del Codice Civile – Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni
Domande frequenti
Che cosa si intende per innovazione condominiale?
Si intende un’opera che introduce un nuovo servizio, una nuova funzione o un miglioramento significativo delle parti comuni.
Installare un ascensore è un’innovazione?
Sì, soprattutto se l’edificio ne era privo e l’intervento introduce un nuovo servizio comune.
Le telecamere in condominio sono un’innovazione?
Possono esserlo quando vengono installate sulle parti comuni a servizio dell’intero edificio, nel rispetto delle regole assembleari e privacy.
Le innovazioni possono essere sempre approvate?
No. Sono vietate se compromettono stabilità, sicurezza, decoro architettonico o rendono una parte comune inutilizzabile anche per un solo condomino.
Serve sempre l’assemblea?
Sì, quando l’intervento riguarda una innovazione condominiale sulle parti comuni, occorre una delibera approvata con le maggioranze previste dalla legge.
